Imagínese un apagón general en el sistema de refrigeración en un centro comercial al medio día. Puede estar seguro de que la falta de mantenimiento periódico es uno de los posibles villanos de esta historia.
Una gestión de mantenimiento eficiente es fundamental para los centros comerciales. Además de garantizar el funcionamiento ideal de las instalaciones y los equipos, tiene un impacto directo en la satisfacción de los clientes, en la reducción de gastos y consecuentemente en los beneficios de la empresa.
El sector de los centros comerciales en Brasil es enorme: hay 601 establecimientos en el país según la ABRASCE (Asociación Brasileña de Centros Comerciales), facturando anualmente R$128 billones. Estos números evidencian la importancia de un buen mantenimiento, sobre todo en el momento actual.
Con la reapertura de los centros comerciales y la vuelta a la normalidad de la actividad económica, las estrategias que optimizan la gestión de mantenimiento en centros comerciales ganan todavía más importancia, ya que deben garantizar la implementación de las nuevas medidas de seguridad.
La empresa TRACTIAN explica por qué el mantenimiento en ese sector es esencial para un funcionamiento seguro y satisfactorio.
¿Cómo estructurar el proceso de mantenimiento?
Los mantenimientos regulares son necesarios para mantener el centro comercial funcionando con seguridad, impactando positivamente en la gestión. Entonces, tener una estructura bien conservada y en buen funcionamiento contribuye a la satisfacción de los visitantes. Pero para que esa deficiencia sea alcanzada, es necesario adoptar algunas estrategias.
Debido a la importancia de los servicios de mantenimiento, es notable que ellos contribuyen a evitar las averías en los activos, aumentando la disponibilidad y confiabilidad de los equipos que son utilizados y optimizan las rutinas internas.
La mejora del proceso de mantenimiento de un centro comercial depende de diversos elementos, depende de la administración y la ejecución de tareas más simples. El profesional de mantenimiento debe considerar la implementación de rutinas predictivas, porque, cuando son bien coordinadas y estructuradas disminuyen los costos de forma significativa.
En la práctica es necesario hacer un mapeo de toda la operación y hacer un levantamiento de la infraestructura actual, saber la cantidad de equipos que hay, la información acerca de esas maquinarias y otros datos importantes para montar un plan de mantenimiento bien hecho.Es necesario estructurar el plan de mantenimiento porque es uno de los pilares responsables por el éxito en el sector.
El gestor de mantenimiento debe, en un primer momento, hacer una relación de los equipos de centro comercial, como por ejemplo, escaleras mecánicas, HVAC (calefacción,equipos de ventilación y aire acondicionado), chiller (unidades de enfriamiento por agua fría), bombas de agua, activos utilizados para la limpieza, entre otros. Es decir, cualquier equipo que impacte directamente en la comodidad de los visitantes.
El siguiente paso es analizar la criticidad de sus activos. Cuanto más crítico es el equipo, mayor es la necesidad de actuación en el sistema operacional. Por medio de la criticidad es posible definir el nivel de prioridad de cada acción de mantenimiento, lo que permite realizar un plan de mantenimiento coherente con las necesidades de la organización y la definición de los activos que serán vigilados de cerca.
También es fundamental definir cuáles son los procesos que deben ser aplicados y la periodicidad de los mismos, así como las iniciativas predictivas, preventivas y correctivas, además de la posibilidad de sustituir de algún equipo.
Áreas Fundamentales del mantenimiento en un centro comercial
Los centros comerciales cuentan con cuatro sectores que demandan mantenimientos recurrentes:
- Limpieza
- Eléctrico
- Hidráulico
- Refrigeración
Para evitar que eventuales fallos afecten esas áreas de gran importancia, es fundamental que el equipo de mantenimiento esté preparado para prevenir y resolver los problemas. Con esto en mente, la constante monitoreo del estado de salud de los activos de esos sectores se vuelve primordial para verificar su desempeño.
Limpieza
El sector de limpieza es responsable por la higienización y mantenimiento de áreas comunes como baños, locales para el cambio de bebés, pasillos y ascensores. Durante las rutinas de limpieza deben ser hechas planillas para informar y registrar los horarios en que los servicios fueron realizados e informar eventuales daños o fallos en muebles y equipos.
En vista del actual escenario de pandemia, el sector de limpieza toma una mayor relevancia y exige atención y revisión redobladas para garantizar la seguridad de los clientes del centro comercial. Además de todo esto, es necesario la implementación de nuevas y más seguras rutinas de limpieza y mantenimiento de las áreas comunes, como por ejemplo el aumento de la frecuencia de desinfección de lugares públicos y el uso de equipos de desinfección automáticos.
Eléctrico
El equipo responsable por la red eléctrica del centro comercial cumple un papel estratégico y de extrema importancia para el funcionamiento del establecimiento, a la vez que influye en todas las áreas. Es fundamental, por lo tanto, que sea hecha cada 6 meses la lectura termográfica de los cuadros de la subestación y de los pavimentos del centro comercial.
También deben ser implementadas anualmente rutinas de mantenimiento preventivo de los interruptores diferenciales y de los componentes de la subestación, así como la monitoreo constante de estos y de los demás equipos por medio de herramientas de monitoreo on-line que reducen todavía más las averías inesperadas. En cuanto a los activos presentes en las áreas comunes, estos deben ser analizados diariamente.
Hidráulico
El sector hidráulico es el responsable de las tareas esenciales en el centro comercial y también hacia sus clientes, como el abastecimiento de agua, en llaves, inodoros y alcantarillado. Las bombas hidráulicas que componen el sistema de abastecimiento de agua necesitan atención especial: como cualquier otro equipo, es natural que los desgastes se presenten con el pasar del tiempo, pero los fallos deben ser evitados al máximo. Los problemas en estos activos pueden acarrear el mal funcionamiento del sistema hidráulico, afectando toda la planta del centro comercial y trayendo serios perjuicios a la empresa.
A través del mantenimiento predictivo y de herramientas de monitorización online, es posible supervisar en tiempo real la situación de las bombas hidráulicas, detectando señales como aumento súbito de la velocidad RMS, desbalanceo desalineación, por ejemplo.
Refrigeración
La refrigeración, es la responsable de la circulación de aire acondicionado del centro comercial y utiliza sistemas de agua fría cuya refrigeración es hecha por activos industriales conocidos como chillers.
El mantenimiento inadecuado de los refrigeradores resulta en suciedad en los filtros, sobrecargas, aumento del consumo de energía, holguras mecánicas y la consecuente disminución de la vida útil de los activos.
Por otra parte, cuando el mantenimiento es hecho correctamente, no solamente evita las paradas no programadas que afectan la estabilidad, sino que también eleva la eficiencia del sistema de refrigeración, resultando en menor gasto energético.
Así como en el sector de limpieza, el mantenimiento adecuado en el área de la refrigeración gana todavía más importancia observando el escenario actual. La buena circulación del aire en ambientes cerrados y con gran afluencia de personas es esencial para prevenir infecciones por covid-19.
Ventajas de Implementar una rutina de mantenimiento eficaz
Con una rutina de mantenimiento eficiente, el éxito en el funcionamiento del centro comercial está garantizado. Al prevenir fallos y paradas críticas en equipos importantes para el funcionamiento del establecimiento, el equipo de mantenimiento garantiza que la experiencia y la satisfacción de los clientes no se vea afectada, por lo tanto la empresa no será perjudicada.
Vea a continuación algunas ventajas en adoptar estrategias para convertir el mantenimiento de centro comercial en una operación eficaz.
Gestión centralizada e integrada
Antes que nada, es importante recordar que toda la organización de un centro comercial debe ser estructurada de forma conjunta, eso significa que todas las áreas deben estar interligadas. De esta forma, es mucho más fácil evitar fallos específicos que puedan perjudicar toda la operación– como un defecto en una de las escaleras mecánicas que impacta en el flujo de clientes.
Una rutina eficaz de mantenimiento garantiza que las instalaciones, la seguridad, la atención y todas las demás áreas estén siempre en constante comunicación, porque son partes de un todo.
Menos averías, más ganancias
Así como en cualquier otra empresa, los gestores de mantenimiento de centros comerciales deben estructurar un plan de mantenimiento eficaz que evite al máximo los fallos imprevistos.
Como ya sabemos existen tres tipos de mantenimiento: correctivo, preventivo y predictivo. Pero para que el proceso alcance el grado máximo de eficiencia y ganancia, es preciso priorizar el tercer tipo, que consiste en la monitorización constante y las revisiones periódicas de algunos equipos para supervisar si están funcionando correctamente.
Existen herramientas predictivas basadas en la ciencia de datos que permiten que el gestor de mantenimiento del centro comercial supervise en tiempo real todo lo que pasa con los aparatos y las instalaciones del establecimiento, enfocándose en dónde y cuándo deben ser hechas las reparaciones. Esas soluciones son fundamentales para una rutina de mantenimiento eficaz, pues pueden disminuir en un 55% el número de averías inesperadas y en un 60% los costos de mantenimiento.
Profesionales más cualificados
Ya que un buen mantenimiento es una inversión para el centro comercial, es fundamental que sean contratados profesionales cualificados para cada etapa de la operación. La falta de especialización parece económica en un principio, pero puede conducir a gestionar soluciones temporales e ineficaces.
De esta forma, una gestión con una rutina planeada y eficaz pasa por la mano de obra especializada e impacta directamente en la economía de recursos envueltos en el mantenimiento. Con recursos nos referimos tanto al equipo como también a los insumos y equipos de trabajo.
Es importante que los técnicos y los aparatos desempeñen funciones estratégicas en momentos convenientes, a fin de que todas las etapas de la operación estén bajo control de la gestión de mantenimiento y que no sean desperdiciados recursos ni tiempo.
Herramientas predictivas
Cómo ya mencionamos, existen herramientas predictivas online que ayudan al gestor de mantenimiento a optimizar sus procesos y reducir costos. Al implementar este tipo de soluciones en la gestión del mantenimiento del centro comercial, el equipo técnico consigue, a través de la monitorización online, prever fallos en las bombas hidráulicas y otras instalaciones, garantizando que el flujo de clientes y que su experiencia en el establecimiento no sean perjudicadas.
La empresa TRACTIAN monitoriza diversos centros comerciales alrededor del país a través del sistema de predicción basado en Inteligencia artificial. La tecnología es una herramienta potente para proveer a su equipo técnico la información que necesita y permitir que usted y su equipo tomen las mejores decisiones. En caso que desee integrar los sectores de la administración de su centro comercial utilizando sistemas de monitorización online, recuerde que estamos aquí a su lado. Habla aquí.
